Чья в городе земля?

Мало-помалу лозунговые фразы типа «Земля – наше богатство» заменяются в сознании россиян пониманием, что земля – не бесценна, она имеет свою цену и достаточно внушительную. Но народ мы парадоксальный, несмотря на это, наведение порядка в земельном хозяйстве города проходит совсем не гладко, элементарные вещи приходится разъяснять помногу раз, а конфликты порой рождает нежелание вникнуть в суть проблемы.

О том, как работает земельный комитет города Курска, о проблемах, с которыми он сталкивается, и первоочередных задачах наш разговор с его председателем Михаилом Дмитриевичем АЛЯБЬЕВЫМ.

 – Начиная отвечать на ваши вопросы, не хотелось бы представлять дело так, будто работа по управлению земельными ресурсами в городе началась только с момента создания нашего комитета. Орган власти, занимающийся распределением земельных участков, учетом и контролем, существовал всегда, в том числе и в советское время. Другое дело, что отсутствие понятия частной собственности на землю делало многие вещи декларативными и для правообладателей не было смысла в надлежащем оформлении своих прав на землю. Вот с этим наследием нам и приходится сегодня работать, разъяснять людям, что жить по принципам «я так хочу» или «я так привык» уже невозможно.

С 2006 года, когда было изменено федеральное законодательство, полномочия распоряжаться земельными участками были распределены между комитетом по управлению имуществом Курской области и земельным комитетом города Курска. С крупными налогоплательщиками, предприятиями имеет дело областная власть. На уровне муниципальной власти остались полномочия по распоряжению земельными участками площадью менее 200 квадратных метров и работа с людьми. То есть мы занимаемся земельными участками, которые используют жители города: дачи, индивидуальные дома, гаражи, мелкорозничная торговля. Словом, наиболее проблемная часть земельных отношений.

– И при этом возникают проблемы?

– Разумеется. Например, много участков, границы которых сложились исторически и не были оформлены надлежащим образом, а человек всю жизнь пользуется этой землей, эти сотки обнесены забором, ни у кого из соседей нет претензий, документы в лучшем случае есть, но площадь в них не соответствует фактической. В худшем их вовсе нет, а это значит, что человек просто не может распорядиться своим имуществом. Такое положение надо привести в соответствие с нормами закона.

Процесс этот достаточно сложный. Например, если площадь земельного участка, указанная в документе, отличается от фактически используемой на величину, установленную законом (для участка, который стоит на кадастровом учете, – 10 процентов от заявленной площади), есть возможность привести все в соответствие с действующим законодательством. Администрация утверждает фактическую площадь земельного участка по результатам кадастровых работ, даем возможность людям оформить свои права на землю. А если разница больше величины, установленной законом, приходится сталкиваться с коллизией двух федеральных законов. Один – «О введении в действие Земельного кодекса» гласит, что земельные участки под жилыми домами, которые были законно приобретены гражданами до 1991 года, признаются в фактических границах. Другой – «О государственном кадастре недвижимости», значительно позднее вступивший в действие, как раз и устанавливает те самые предельные размеры разницы в площади земельных участков, о которых уже говорилось. Кроме того, действующим законодательством определен минимальный размер земельных участков для определенного вида деятельности. Для индивидуального жилого дома он составляет, в частности, 4,5 сотки. Вот и получается, что данное противоречие может быть разрешено только в судебном порядке и остается единственный путь – идти в суд и отстаи­вать свои права. В 99 процентах случаев суд становится на сторону граждан. Но даже, предположим, отберут у гражданина «лишние» несколько соток, что с ними делать? Как их эффективно использовать в качестве городской собственности? Это один из наиболее сложных вопросов при управлении земельными ресурсами, и решение в каждом случае необходимо принимать с учетом всех требований земельного, градостроительного и экологического законодательства.

Вот сейчас освобождается множество площадок, где стоят аварийные дома, из которых уже переселили людей. Казалось бы, благое дело, но вместе с тем это большая проблема для муниципальной власти. Участки слишком маленькие для того, чтобы заинтересовать крупного инвестора. Поэтому там, где это возможно, их необходимо объединять. Кроме того, выставить на торги мы можем лишь свободные от обременения участки, то есть нужно снести старое строение, а это требует дополнительных средств. Я говорю это для того, чтобы было больше понимания со стороны курян, поскольку очень часто приходится выслушивать незаслуженные упреки и нарекания в адрес городских служб.

– Коль скоро вы заговорили о средствах бюджета, которых, понятно, всегда не хватает, хотелось бы узнать, как распределяются между бюджетами разных уровней те финансы, которые дает земля: продажа, аренда, земельный налог.

– Они распределяются в порядке, определенном Бюджетным кодексом и Законом о бюджете на текущий год. А именно: 80 процентов арендных платежей и доходов от продажи земельных участков, которые не зарегистрированы за муниципальным образованием, идут в местный бюджет, 20 – в областной. Если же право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано, арендная плата и доходы от продажи таких участков поступают в полном объеме в бюджет города. А земельный налог в соответствии с действующим законодательством является местным налогом и полностью поступает в местный бюджет.

– То есть помимо всего прочего ваш комитет еще и работает на наполняемость городского кошелька?

– Одна из основных наших задач – обеспечение доходной части бюджета за счет неналоговых поступлений – арендной платы и доходов от продажи земельных участков. В этом году запланировано получить 119 млн. рублей. Доходы от продажи спрогнозировать сложно, поскольку это сильно зависит от конъюнктуры рынка и состояния экономики в целом. Отсюда вытекает еще одно направление деятельности комитета: муниципальный контроль – выявление участков, которые используются без правоустанавливающих документов и, следовательно, не дают дохода городу. Чаще всего это самовольно установленные гаражи, киоски. Но, учитывая, что территория Курска 18875 гектаров, держать все в поле зрения, мягко говоря, затруднительно, к тому же мы обязаны согласовывать наши проверки хозяйствующих субъектов с прокуратурой. Обращаем внимание на те предприятия, которые находятся в состоянии банкротства, так как в этом случае часто прежний владелец уже не платит, а новый – не спешит оформить свое имущество. Включаем в планы проверок и земельные участки, в отношении использования которых были обращения граждан или органов власти. В случае выявления нарушений земельного законодательстваа принимаем меры для их устранения.

– Например, сносите незаконно построенное?

– И такое бывает. Но, к счастью, своего «Речника» в Курске не было и, надеюсь, не будет. Обычно стараемся решить вопрос мирно. Коли этот объект не создает угрозы жизни и здоровью, лучше оформить надлежащим образом и получать в городскую казну доход от аренды или налога. Конечно, если не соблюдаются санитарные, пожарные нормы, не учитываются охранные зоны коммуникаций, то недалеко до беды. Например, если объект построен без учета охранных зон, то в случае разрыва на теплотрассе кипятком смоет и гараж, и машину. Хорошо, если без жертв обойдется. Кроме того, самовольные строения могут мешать ремонтным бригадам при устранении неисправности, как было на Северо-западном рынке позапрошлой зимой. Словом, в каждом конкретном случае ищем оптимальный вариант решения проблемы, при котором не были бы ущемлены права горожан – и владельцев построек, и тех, кто может испытывать неудобства от самостроя.

– Михаил Дмитриевич, вопрос по налогообложению. Знаю, что случаются недоразумения с членами жилищно-строительных, гаражных кооперативов. Как известно, есть категории граждан, пенсионеры в частности, которые имеют льготы по земельному налогу, но они не могут ими воспользоваться: кооператив просто делит сумму пропорционально доли имущества каждого.

– Что касается жителей домов, то вопрос решаем: надо набраться терпения и зарегистрировать свою долю в земельном участке, находящемся в общей собственности, и таким образом получить возможность использования налогового вычета по земельному налогу. Просто отказаться платить его нельзя – это значит, что гражданин становится нарушителем налогового законодательства. А вот с гаражами хуже – там невозможно выделить эту самую долю в земельном участке, поскольку земля предоставлялась кооперативу, а не гражданину. И земельный налог начисляется не гражданину, а кооперативу. Поскольку налоговым законодательством налоговые вычеты по земельному налогу предоставлены отдельным категориям граждан, применить их к юридическому лицу невозможно.

– Хочу задать вопрос, вынесенный в заголовок. Так чья же в городе земля?

– На землю в России существуют четыре вида государственной собственности (с частниками мы уже выяснили, как обстоят дела): федеральная собственность, собственность субъекта федерации, муниципального образования и так называемая неразграниченная, это государственная собственность на земельные участки, которые не могут быть зарегистрированы в установленном порядке в федеральной собственности, собственности субъекта федерации или муниципальной. И у каждой формы собственности есть свой орган, уполномоченный ею распоряжаться. Представляете, как сложно гражданам разобраться, в какую дверь стучаться со своим вопросом? У нас ведь даже граница города имеет описательный характер: проходит по такому-то шоссе, далее по границе дачного кооператива и т.д. А что она собой представляет – эта граница? Один дачник обошел неудобный участок, другой, напротив, прихватил лишнего. На самом деле все должно быть измерено и зафиксировано в документах. Проведение этих мероприятий требует много времени и значительных денежных средств, так что работы нашему ведомству хватит не на один год. И удивляться нечему: европейские страны ведут свои земельные кадастры на протяжении нескольких веков, а у нас кадастровая палата была создана только в 2000 году. К тому же закончить эту работу нельзя в принципе, поскольку постоянно происходит раздел и объединение земельных участков, права на участки в процессе сделок переходят от одного хозяина к другому и т.д., все это должно быть отражено в документах. Таким образом мы всей страной учимся жить по закону.

Людмила ПАВЛОВА


< Вернуться к содержанию

красная площадь # 02-2011

Комментарии пользователей



Последний комментарий